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禹洲年报中的两个关节点

admin 于 2021-09-30 13:57 发布在 海外免费网络加速梯子下载  |  点击数:

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  用了五年时间,禹洲集团(1628.HK)在2020年将出售额做到1049亿元,首次跨过千亿门槛,但2020年营收却遭腰斩。

  在房地产实走预售制的情况下,房地产出售回款被以预收款或者相符约欠债的样式列入房企欠债外中,直到正式交付后,这片面预售回款才能转化为业务收好。禹洲营萎缩短意味着以前结转的出售金额少了。

  禹洲业绩报表现,2019年营收为232.4亿元,其中有224.7亿元为物业出售收好。截至2018岁暮,禹洲有137.5亿元的相符约欠债可供结转为收好。

  与2019年相比,2020年禹洲可供结转的出售金额只有86.6亿元,同比消极了37%。这也使得2020年物业出售仅仅为禹洲贡献了97.4亿元的营收,同比消极了56.7%。最后禹洲全年营收同比消极了55.4%。

  换言之,2020年禹洲营收消极,很大一片面因为在于可结转为营收的出售金额不能。物业管理、酒店和投资物业租金收好占比只有6%旁边,还不能以弥补物业出售收好缩短的缺口。

  展望2021年禹洲这一情况会有所改善。根据业绩报,截至2020岁暮,禹洲相符约欠债为228.3亿元,超过2019年程度,为2021年营收挑供了肯定赞成。

  与营收相比,更让投资者关注的是禹洲的净收好。业绩报表现,2020年禹洲的归母净收好只有1.17亿元,不能2019年36亿元归母净收好的零头。

  毛利矮是禹洲净收好少的主要因为之一。2019年禹洲毛利率在26.2%旁边,到了2020年,毛利率消极至4.6%,这一毛利率扣除走政、营销和财务等各栽成本后,留给禹洲盈余的空间并不大。

  在禹洲的营收组成中,房地产出售占比挨近94%,固然物业管理、酒店和投资物业租金等收好也展现差别程度消极,但因为占比相对较幼,对禹洲团体收好和收好影响较幼。

  毛利消极清淡与土地等成本及出售价格相关,从禹洲近四年拿地、出售和结算情况来望,其拿地成本越来越高,而税后确认收好单价则越来越矮。

  2017年,禹洲拿地楼面价、出售单价别离为6787元/平方米、1.69万元/平方米,地价售价比为0.4;2018年,因收购沿海家园项现在,禹洲拿地成本降至5000元/平方米,地价售价比降至0.33。

  2019年禹洲拿地成本大幅攀升,拿地楼面价达到了10023元/平方米,同比翻了一番,地价售价比上升至0.66;2020年禹洲拿地成本进一步攀升至11852元/平方米,地价售价比达到了0.71。

  拿地楼面价大幅攀升,一方面与近年全国主要城市土地成本上升相关,另一方面也与禹洲聚焦一二线投资策略相关。

  同时,因为全国主要城市限价等因素的影响,导致地价与售价之间的空间越来越幼,造成房地产全走业利率下滑。

  详细到禹洲,从2018年首,禹洲确认收好出售单价最先逐年下滑,从2018年的1.52万元/平方米,一起消极至2019年的1.24万元/平方米、2020年的1.17万元/平方米。

  遵命平常结转周期,禹洲2020年确认收好很大一片面来自2017年-2018年出售金额,这两年其平均售价均为1.51万元/平方米,两者之间有超过2000元/平方米的缺口。

  截至2020岁暮,禹洲土储可售修建面积2310万平方米,平均成本6876元/平方米。2020年6月,禹洲启动上海、深圳双总部模式,其中深圳总部的主要使命是拓展大湾区城市更新项现在。禹洲已经在深圳、珠海和惠州3个旧改项现在转化出89.7万平方米土储。

  受2020年业绩影响,3月30日,禹洲集团发走的众笔债券价格下跌。其中18禹洲01在上午10点成交5万手,价格环比下跌3.6%;18禹洲03在下昼13点成交1万手,价格环比下跌4.7%;18禹洲04在13点成交4万手,价格环比跌7.6%;19禹洲02在上午10点成交1万手,价格环比跌3.6%。

  同日,禹洲还完善对19禹洲01债券20亿元回售,并计划进走转售。

(文章来源:经济不都雅察报)